遠雄房屋 二代宅-三峽藝術大道

最近,遠雄二代宅在三峽藝術大道的新聞和廣告一直吸引我的目光,不知道這些三峽藝術大道的新聞和廣告這樣算不算是一種置入性行銷。 必須說的是,遠雄有辦法讓新聞媒體進行採訪,這是一件很不容易的事。

首先,一則新聞是回台設立餐廳的台商將餐廳設在台北大學三峽校區。主打遠雄二代宅在三峽的建案,廣告說,以前人們想到三峽,只會想到清水袓師廟,現在人們會想到三峽藝術大道。另外狂掃歐美的音樂劇「歌劇魅影」(The Phantom of the Opera)即將二度抵台全本演出,而台北縣三峽便有建商大手筆請到歌劇魅影演員一起來遊三峽藝術大道舉辦見面會,更破例答應現場演唱的要求。各位看到了嗎?知名建商,當然就是由趙藤雄董事長領軍的遠雄建設,我想,這個新聞的廣告價值,真的大很多,因為新聞一直播,就一直有廣告效果。1.2公里的藝術大道,讓主要演員員獻聲開唱,曲艾玲還說,當場可以拿到簽名CD,如果當場簽約,可以拿到2張價值數千元歌劇魅影的門票。(另外一則新聞,經濟不經氣,歌劇魅影低價票賣光光)。這樣的行銷方式,算不算是異業結盟。可能主打的客群是對於藝術鑑賞有一定能力的頂級消費客群,但是,低價票賣光光,不知道他們給2張門票,是什麼樣等級的票。

看看之前的新聞,「遠雄打造藝術大道提高三峽居住品質」,我想這算是另一種置入性行銷吧!三峽藝術大道的活動也不少,遠雄真的花了很多的成本,2009藝術大道嘉年華,就是一個例子。

新聞內容摘取如下,遠雄集團總裁趙藤雄表示,4 年前為促進三峽鎮台北大學土地有效開發,提昇整體居住品質,同時又要保存三鶯當地的陶瓷文化,遠雄邀請國際級的專業造街團隊與鶯歌陶瓷博物館合作,在勤學路上打造第一條 1.2公里長、100多公尺寬的藝術大道。趙藤雄指出,這條藝術大道設計規劃 3座綠軸十字街廓,2006年起與陶博館合作舉行親子馬賽克拼貼比賽,於大道中創造105座馬賽克貝兒熊和108座馬賽克燈箱座椅。遠雄今年也請來3位國際藝術大師分別就松、竹、梅為精神,打造「親子樹」、「飛鳥過竹林」、「梅亭」3座大型公共藝術,趙藤雄等人與設計師們共同為這些藝術品剪綵。遠雄表示,遠雄在藝術大道上種了7排路樹,整條大道上有230件藝術作品,每20戶就能擁有一座藝術品;另外在近30公尺 (10公尺綠帶、18公尺退縮綠帶)規劃行人步道、自行車道和停車彎等,滿足住戶對休憩空間的需求。

山寨機/白牌手機的網路行銷

現在政府對於山寨機/白牌手機,有一些管制動作囉!威盛股東會時說,他們會提供白牌手機的解決方案,白牌手機不是山寨機;在台灣,白牌手機跟山寨機的差別只在於機身序號和磁檢的部份,如果廠商把所有的機身序號都燒一樣的內容,不按規矩來,山寨機和白牌手機有什麼不同?各位想想看,會買山寨機,就是因為山寨機便宜,因為小廠沒有做研發,甚至於沒有申請IMEI,用了威盛(VIA)的解解方案,山寨機和白牌機本質上沒有任何的不同。

*1.在網路上賣山寨機,犯法:因為山寨機屬於通訊設備,未經電磁波檢測,可能會干擾其他電子設備,所以違法。
*2.國外帶山寨機會來,造型、logo侵權,犯法:如果Logo、外觀很像,即違法著作權法和商標法。
*3.沒有國際行動裝置識別碼(International Mobile Equipment Identify,簡稱IMEI)手機,不管是山寨機還是白牌手機,犯法:為了防止手機用於犯罪用途,所有的手機都必須能追蹤,而IMEI就是一個重要的依據。

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台灣房屋

今天看到台灣房屋的新廣告,已經和之前的「成交密碼」廣告不同了,也不是之前的房仲業成交密碼,這次的台灣房屋廣告,在講釣魚台的售價,但是台灣房屋真的知道釣魚台的售價嗎?那南沙群島的售價呢?這次的廣告,關鍵字主要還是要讓大家去查「台灣房屋」。換句話來說,台灣房屋的新廣告,仍然還是採用了奇摩關健字的點擊行銷(PPC),最早的台灣房屋廣告,打的是成交密碼,之後的廣告是房仲業的成交密碼,現在台灣房屋的廣告,就只有講台灣房屋,而且和成交密碼無關了。會打「台灣房屋」來做查詢的使用者,大多是已經對台灣房屋有興趣的潛在客戶,由此可知,之前成交密碼廣告、房仲業的成交密碼全都推翻了。

之前寫了一篇「台灣房屋之成交密碼」的文章,光查「成交密碼」,我的網站排名不論是Google還是Yaoo,都在台灣房屋的官方網站之前,我想台灣房屋可能有一些考量,所以才沒有在這次的廣告中進行關鍵字廣告。

1.台灣房屋可能認為成交密碼已深植人心,不須要再做廣告。
2.台灣房屋可能發現成交密碼和房仲業關聯度不大。
3.可能發現預算花下去,實際對台灣房屋的廣告效益不好。
4.可能最近其他房仲業者廣告頻頻,所以台灣房屋也推一隻廣告擋一下,再拍其他的廣告。
5.台灣房屋可能發現,其他房仲業者沒有做關鍵字,但是房子照賣。
6.也許台灣房屋認為,電視行銷族群與電腦族群不同,所以SEO關鍵字的目標不同。

總而言之,台灣房屋的電視廣告,沒有做好很好的規劃,所以關鍵字的版本一變再變,可能讓之前做關鍵字行銷的結果付諸流水。廣告的一貫性和連續性來說,每朝三比八健康綠茶就是一個很好的例子。從戰鬥營第一集到畢業,現在又推出了幕後花絮版,每朝三比八這個關鍵字持續不斷,對於關鍵字廣告的內容來說,真的算是不錯的。

果不其然,台灣房屋在打釣魚台廣告時,真的在網站上放了釣魚台的價格,真的是話題性十足,轉貼新聞如下:

釣魚台值97.2億?台日網友宣戰

更新日期:2009/07/14 02:55 王莫昀/台北報導

釣魚台值多少?首次揭開神秘面紗!國內一家房仲公司,基於「 釣魚台 為我國土,理應給予一個合理價位為由」,特別找來估價師估算,綜合評估後,答案是「釣魚台綜合價值為九七.二億元」。此結果公布在業者網站上後,卻也引來台、日兩方「捍衛主權」者的紛爭。

釣魚台具備重要戰略地位,同時擁有豐富漁業、石油、天然氣等資源,讓釣魚台成為 日本 、大陸、台灣等兵家必爭之地,但沒有民眾居住的釣漁台,究竟值多少錢?卻無人估算過。

房仲業者 依經濟等三面向估得

釣魚台群島隸屬於宜蘭縣頭城鎮大溪里, 內政部 在九二年完成地籍測量與土地登記,可區分為宜蘭縣頭城鎮釣魚台段、赤尾嶼段、黃尾嶼段、北小島段及南小島段等五個地段。

釣魚台價值多少?房仲業者指出,根據政府官方資料,以「所有權人為中華民國」,九八年公告現值每平方公尺八八元估算,每坪土地為二九一元,總金額達五.五五億元。從經濟面評估,釣魚台海域魚群豐富,依國家資源及國土利用觀點來看,我國每年在釣魚台周邊作業所得約近十五億元。

以漁業資源永續存在的觀點,則釣魚台群島的價值就超過新 台幣 一五○億元,如以釣魚台群島六.三平方公里大約為一九○萬多坪計算,經濟面的土地單價約每坪七千八百多元,總價一五○億元。若從島上蘊藏富天然氣與石油礦藏,釣魚台更顯得價值不菲。

網上互嗆 唇槍舌戰各自爭主權

依相關國家調查,釣魚台海域埋藏著一千億桶原油和二千億立方公尺的天然氣,可供中國使用八十年,日本使用一百年,以市價計算,價值二○○至四○○兆日圓。若以其地底下石油及天然氣的總價值分析,其總價約二三○○兆台幣。

雖然因有主權爭議,也不可能有「成交價」,但業者根據這些資料找來估價師估價後,台灣房屋指出,單純考慮行政面、市場面及經濟面的價格,綜合分析,釣魚台總巿值達九七.二億元,換算土地每坪單價為五○一二元。

調查結果公布在房仲業網站上後,網友留言踴躍,只是言談間,仍難脫主權爭議,有日本網友留言,伸張主權,要台灣業者不要多事;也有台灣老兵留言,要登島捍衛主權。

台灣房屋最近的動作真的很大,在奇摩股市的頁面猛打成交行情和未來價格,這招真的很妙,讓一般的自住客也有機會變成投資客,台灣房屋對於成交行情和未來價格這個點弄的不錯,由其是未來價格的部份,但是未來價格是預估的,如果未來房屋的售價不如預期,台灣房屋能補差額嗎?答案恐怕是不行,因為房地產估價師(這是高普考資格哦!),只是估價,對於實際的行情,仍有許多的影響因素,另外,每個人對於房屋的需求不同,對於房價的認定也不同,因此台灣房屋打出未來行情的廣告,不知道算不算是虛晃一招,也不知道有沒有廣告不實的嫌疑。

另外還有一篇台灣房屋彭培業總經理的報導,轉貼如下:

未能成交的美麗 台灣房屋彭培業憶當年
NOWnews 更新日期:”2009/07/23 09:52″ 地方中心/綜合報導

台灣房屋總經理彭培業,近年來積極擴充事業版圖,將台灣房屋這個品牌經營的有聲有色,但他憑藉的不僅是豪情壯志而已,其實,對於每一個客戶他都是抱持著細心、服務、熱誠、關懷的初衷,這個精神,不斷地延伸下去,使台灣房屋成為現今台灣房仲業國人普遍認知最認真打拼的品牌。

他在接受訪問時,透露了剛出道時的一個小故事:

進入房地產仲介這個行業,轉眼已過23年,然而,我始終忘不了,剛入行的一個物件,一個人,與當時的一些事。

對於仲介業者來說,沒成交,總是遺憾;但是他讓我體會到,一樁未成交的委託,也可以很美麗。

那年是民國77年,夏天,當時還是青草片片的木柵,興隆路三段的豔陽下。家家社區的陡坡,老一點的偉士牌還爬不上去,當時剛入行的我,接到了屋主委賣的一個物件,要賣的正是221巷裡的一個2樓公寓,氣喘吁吁掩蓋不了我的豪情壯志;我相信,只要認真努力,我可以做一個好仲介,出人頭地。

於是,這個30多坪的山坡公寓成為我夢想的起點,儘管已經很薄的皮夾日漸消瘦,口袋裡發票比鈔票多,生活費也不知夠不夠撐到月底,但是這都阻擋不了我的熱情,站在這個2樓公寓裡,閉上眼睛,我已經可以看見屋子成交,新住戶搬進來的那一天,小孩好奇的在大人身後看著自己即將成長的新家,爸爸在客廳與親戚討論該買哪一種冷氣,媽媽在臥室與廚房裡穿梭,想著那麼多紙箱該怎麼歸類在不同的櫃子裡。

想到這一切,就讓我感覺自己有價值,很多沒有當過房屋仲介的人以為,做仲介就是為了賺佣金,賺錢快;其實,真正把心放在這個行業裡的人都會發現,賺多賺少就是一份薪水加上努力成交的獎金,但是真正留在回憶裡,會讓你難以忘記的,都是一個家庭找到一個新房子時,那種充滿希望的喜悅。

於是,當那位不算老的老媽媽從地平線的另一端緩緩出現時,我的欣喜若狂讓我忽略了她臉上堅毅而深邃的決心;我壓抑著自己的興奮,幫客戶介紹這棟我的夢想公寓,心裡同時在想,這位客戶從興隆路4段想要換屋過來,家裡有四個人,這個公寓一坪單價7萬多,總價才200多萬,對於一個收入穩定的四口之家來說,負擔不會太大,客戶有一定的年紀,表示有一定的積蓄,所以心想不管怎麼看,都覺得成交機會很大…。

老媽媽蹣跚的看完了整個公寓,沒花太多的時間,她就告訴我,她決定要買了!沒多久的時間,20萬訂金,就已經握在我的手裡。當時還是一個仲介新鮮人的我,不禁在心裡想,如果這個案子成交了,仲介費可以領多少?我在心裡反覆計算,算了好多次,都讓我想著至少可以換一部摩托車了!

一週以後,約好了要付簽約款的時間,在公司我打好領帶,在約定的時間等著老媽媽來簽約,我反覆練習著簽約的每一個步驟,要把每一個細節都做到完全。時間到了,老媽媽沒有來,來的是一位拄著柺杖,一拐一拐的老先生。

我知道,這個案子大概簽不成了,但是我還是耐著性子,聽這位老先生的故事,希望能夠在最後扳回一城,就算只有1%,我也要拼命爭取,那微乎其微的成交機會。

老先生說:「彭先生對不起……」原來,他們一家住在安康社區,平民住宅裡,在多年前一次意外裡,他的腿瘸了,從此以後就只能打零工,靠著老媽媽的節儉過日子。而老媽媽拿來付訂金的20幾萬是他們一家四口,十年來所有的積蓄,他們不知道老媽媽竟然全部拿出來付訂金了,但是簽約要付的30萬,無論如何他們是拿不出來了。老先生還說,老媽媽這幾年越來越喜歡房子,她常說她最大的心願就是一家人舒舒服服的坐在客廳裡,就算餓肚子也無所謂,老先生甚至希望我到他家走一趟,證實他的所說真誠。

我不知道,這樣的心願是華麗還是卑微,從現在的名詞來說,美輪美奐的「好房子」,就是所謂的「豪宅」吧!原來老媽媽心目中的「豪宅」,就只是一個30幾坪的山坡公寓,這樣的夢想好卑微;但是,他們家所有的積蓄只有20幾萬,想要住進這個200多萬的房子,對他們來說,老媽媽的夢想卻又如此華麗。

坦白說,老先生在說話的時候,我並不專心,儘管老先生表達,這筆訂金就算全部被沒收他們也沒話說,結果我將實情請示了店長,將這筆錢鄭重的交還給老先生,請他保重自己,送他離開了公司。我心裡百感交集,而他離開的時候已是日頭西沈,正如我當時的心情一樣。

當天晚上,明知去了老媽媽家,也對事情不會有什麼影響,但是不知為什麼,我還是騎著我的摩托車依著訂金的地址,往他們家去(興隆路四段,安康社區),儘管在酷夏的白天汗如雨下,但是那一個晚上不知為什麼,騎在摩托車上的感受,夜涼如水。

停下摩托車,我找到那個燈光昏暗的家,在我眼前的,是一個十幾坪的侷促地方,一房一廳,擠著一家四口,幾道剩菜放在角落的桌上,另一頭是他們家的廁所,用一塊木板與客廳隔開,我想起我的客戶,老媽媽就是在這個環境裡,每天想著能夠住進一個全家人住得舒舒服服的房子裡。

騎上摩托車,我往最近的雜貨店奔去,阮囊羞澀的我,掏空了每一個口袋,幾經取捨與計算,買了兩包白米,仔細的綁在車後座,往老媽媽家前去。我很想為這個不可能成交的客戶多做一點什麼,但是以我的能力,那是我所能做到最多的。

從桃園到台北,從台北到全台灣,這塊最美麗的土地上,我常常提醒我自己和同仁,我們服務的標的,不是房子,而是家庭;我們服務的對象,不是買方賣方,而是一個個活生生的人。因此,我們公司的責任不在於幾項指標或幾個面向,而在於掌握每一次服務的機會裡,把人性裡基本的關懷和溫暖,傳遞到每一個客戶身上。

從事這個行業已經20幾年,那天晚上的情景,卻常常在我心裡湧現,許多人問我,從事這個行業需要的是什麼?我心裡真正的答案,就是熱情兩個字。世態炎涼,從事這個行業,你會接觸到發光發熱的頂尖社會,但是也會走進角落裡不為人知的辛酸悲涼。你的熱情,如果能夠用來暖化那些逐漸冰冷的心,你會發現,當你回憶這一切的時候,你會找到你自己的價值,絕不只是一個房屋仲介而已。

回憶那個燈光昏暗的夜晚,讓我知道自己能力微薄,能做的事情實在不多,因此熱情驅使,我更努力的工作,直到如今,20年前,我是一個送白米給客戶的業務人員;現在,我是台灣房屋總經理。有一件事情從當時到現在沒有改變,我總是抱著一個希望,這個希望在我心中演練已久;這個希望就是,下一次當我遇見另一位老媽媽的時候,除了兩大包白米,我還可以做得更多。原來,未成交的案子,也可以帶來希望,帶來美麗。

說真的,我不知道這算不算是置入性行銷,但是幫台灣房屋打廣告的效果一定有的。

連碩士班招生都到Blog來留言了,網路行銷優勢無所不在

我有一個Blog,裡面是專門收集和學校相關的新聞,結果今天一下,文化大學竟然招生招到我的Blog上來了。

98學年文大企業實務管理數位學習碩專班招生中,各位相去念碩士的人,可以去參考看看。
遠距要超過總學分的一半,也就是21個,不知道他們的學分營不營養。當初修30個學分,就修到我快要死掉,42個,不營養的話,死更快吧!我想。

這位招生的承辦小姐還真有趣,會到我的Blog來留言,看來這個站的SEO做的還不錯,不然他是怎麼找到我的站呢?這個我真的很好奇,她是透過什麼關鍵字進來的。另外,我的站在yahoo的系統上,好像增快了cache的週期,之前都要2個星期左右的時間,現在大約三天內就可以在yahoo搜尋上找到我的資料,SEO真的需要長期抗戰。

Yahoo站長工具問題

Yahoo站長工具有一個功能叫搜尋分析管理,意思就是要各位站長登錄網站,登錄網站的方式有2種,第一個是上傳金鑰(1個檔案),第二種方式是使用 meta tag的方式,為什麼要提供2種方式來做認證呢?因為某一些網站並不能上傳金鑰檔,比如果痞客邦或是yahoo的blog。

幾個月前,yahoo做了改版,讓整個分析統計的功能提升,結果出問題了,因為之前認證過的網站,現在都不能用了,因為不幸的是,我必須使用meta tag的方式來提供認證,但是更版之後,就認證失敗,這對SEO是件很重要的工作,但是改版之後,使用meta tag認證的方式卻不work,真是頭痛。

下圖一,站長工具出現的錯誤訊息

下圖二,所需新增的META Tag內容

下圖三,已依據meta tag的內容需求,加入相關的網頁

實際上,我已經等於很多天,每天都不能順利通過認證,所以才判幾是yahoo站長工具的問題。 一試再試的結果,Blogger(Blogspot)就是無法通過站長工具的認證,Yahoo站長工具這種排除異已的方法實在很不可取。

先前也說過,yahoo站長工具的統計是有問題的,比如說台中的上網的IP,出來的地區值是台北,當然有可能是ISP連回台北機房再出去,造成誤判,不過我想,統計值參考參考就好。

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